上海商业地产市场回暖：租金下跌，投资回升，未来可期？

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上海的商业地产市场，就像一座充满活力的城市，正在经历着一场变革。第三季度，租金下跌，空置率攀升，似乎预示着市场低迷。然而，投资市场却展现出强劲的复苏迹象，外资回归，企业及高净值人士投资热情高涨，这是否意味着上海商业地产市场正在迎来新的曙光？

本文将深入分析上海商业地产市场的最新趋势，从租金、空置率、投资等关键指标入手，并探讨未来市场走向。我们将结合权威机构数据和专业人士观点，为您揭示上海商业地产市场背后的故事，帮助您更好地理解市场现状，把握投资机会。

上海商业地产市场第三季度回顾：租金下跌，投资回升

办公楼市场：租金下降，成本驱动型租赁需求增长

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第三季度，上海办公楼市场呈现出租金下跌、空置率波动和投资回升的趋势。多家商业地产机构发布的报告显示，尽管新竣工项目有限，但租金驱动下的搬迁升级需求使整体非中央商务区空置率环比下降。然而，新增供应带来的租赁压力和有限的需求来源，导致整体市场仍趋于谨慎。

租金下跌：

  • 中央商务区租金环比下降5.0%，业主们为保持现有出租率，进一步调整了租金预期，通过提供更多的租金让利来缩小与非中央商务区项目间的价差。

  • 非中央商务区租金环比下降4.3%。非中央商务区租金的下降驱动了部分乙级或园区租户的升级需求，同时增强了中央商务区部分成本驱动型租户的搬迁意愿。

空置率波动：

  • 尽管新竣工项目的预租有限，但租金驱动下的搬迁升级需求使整体非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点。

  • 面对未来大量的新增供应，预计空置率较高的项目和板块将持续面临租金下行的压力。

投资回升：

  • 2024年三季度，上海物业投资市场录得36笔交易，交易金额共计217.4亿元，环比上涨81.5%。交易笔数和总额较上季度均录得大幅提升。

  • 投资情绪开始回暖，以投资为目的的交易金额占比超过九成。

  • 外资呈现明显回归趋势，投资交易占比从二季度的3%提升至37%，积极动向预示未来资本流动将更加活跃。

  • 企业及高净值人士对上海的投资热情显著升温，合计投资交易占比达到57.6%。

零售物业市场：租金继续下行，品牌议价空间加强

第三季度，上海零售物业市场租金继续下行，但空置率有所下降。非核心商圈迎来四个项目开业，带来近34万平方米的新增供应。新项目预租进展都较为顺利，招商率达到70%至100%之间。

租金下跌：

  • 核心商圈首层平均租金环比下降1.3%至46.1元每平方米每天。

  • 非核心商圈首层平均租金环比下降2.0%至16.3元每平方米每天。

空置率下降：

  • 核心商圈空置率从9.2%下降至8.0%，而非核心商圈的空置率也从13.2%下降至12.7%。

品牌议价空间加强：

  • 更多业主愿意以价换量来吸引或留住租户，品牌的议价空间进一步加强。

市场展望：政府政策支持，未来需求有望改善

尽管上海商业地产市场短期内面临诸多挑战，但近期政府密集出台的支持性政策有望拉动经济恢复至新的良性增长轨道，为市场注入了积极信号。

政府政策支持：

  • 美联储降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，一系列举措共同推进了市场的向好发展。

  • 预计未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市场成交量迈上新的台阶。

未来需求有望改善：

  • 这些政策的正面效应可能需要一段时间才能完全释放，但从长期来看，这些政策将有效支撑办公楼市场需求的恢复，预计明年租赁需求将有所改善。

  • 租金水平的恢复仍需时间。

上海商业地产市场投资趋势分析

上海的商业地产投资市场正在经历着转变，投资者们更加关注优质资产和可持续发展的项目。

投资偏好：

  • 办公楼物业交易依旧为主流投资类型，但占比下降至39%，交易标的多为商办甲级办公楼。

  • 外地政府平台投资意愿依然强劲，同时本地宗教协会对于上海的优质资产也展现出一定的投资热情。

  • 零售物业与长租公寓交易并列第二，占比14%。社区配套商业与位于非核心板块的购物中心为目前投资者的主要偏好类型。

  • 地理位置靠近产业集聚区域的物业仍为当下投资者的关注重点。

投资热点：

  • 核心商务区超甲级项目，尤其是那些拥有良好租金回报率和抗风险能力的优质资产。

  • 非核心商圈中的社区配套商业，这些项目通常具备较高的租金回报率和较低的投资风险。

  • 长租公寓，尤其是那些位于产业集聚区域，拥有良好运营管理团队的项目。

常见问题解答

Q1: 上海商业地产市场未来走势如何？

A1: 上海商业地产市场未来将呈现出稳步回升的趋势。政府政策支持、经济复苏和投资情绪回暖将推动市场需求逐步改善。

Q2: 投资上海商业地产有哪些风险？

A2: 投资上海商业地产的风险包括市场波动、租金下降、空置率上升和政策变化等。

Q3: 如何选择合适的投资项目？

A3: 选择投资项目需要考虑项目位置、物业类型、租金回报率、空置率、运营管理团队、政策环境等因素。

Q4: 如何降低投资风险？

A4: 降低投资风险需要进行充分的市场调研、选择优质项目、制定合理的投资策略、做好风险控制等。

Q5: 上海商业地产市场有哪些投资机会？

A5: 上海商业地产市场投资机会包括核心商务区超甲级办公楼、非核心商圈社区配套商业、长租公寓等。

Q6: 如何才能在上海商业地产市场取得成功？

A6: 在上海商业地产市场取得成功，需要具备良好的市场洞察力、专业知识、投资策略和风险控制能力。

结论

上海商业地产市场正处于调整期，租金下跌、空置率波动，但投资市场回升，外资回归，企业及高净值人士投资热情高涨。未来，政府政策支持、经济复苏和投资情绪回暖将推动市场需求逐步改善，租金水平也将逐步回升。投资者需要密切关注市场动态，选择优质项目，并制定合理的投资策略，才能在上海商业地产市场获得成功。